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每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜黄博文

“围观人数已经超过10万，请耐心等候或重新进入。”2026年2月25日，广州马场地块正式开拍，因围观人数太多，广州交易集团官网一度给出上述提示，出现短暂宕机。

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马场地块作为广州珠江新城最后一块“绝版宝地”，自2026年1月上架以来，就吸引了业内广泛关注。

值得注意的是，马场地块的起拍价高达186.44亿元。仅以超186亿元的起拍价，马场地块就已跻身广州历史“总价地王”榜单前五，与第一位的广州亚运城地块255亿元相比，相差约69亿元。

2025年11月19日，《每日经济新闻》记者曾来到马场地块现场采访，发现商家早已搬空，但地块内商铺还未完全拆除。如今，仅过去3个多月，马场地块已呈净地状态。该地块于2026年1月23日正式挂牌，2月25日正式竞价出让。

2026年2月25日，《每日经济新闻》记者从广州交易集团处获悉，本次土拍采用线上模式，有8家房企参与拍卖，当日上午10点48分，报价超过197亿元，到下午1点后，保利发展（以下或简称保利）、越秀地产、广州城投频繁加价。最终，越秀地产经过243轮漫长竞价，以约236亿元的价格拿下马场地块，折合可售住宅楼面价约8.5万元/平方米，刷新广州楼面单价“天花板”。

从区域视角看，马场地块作为广州连接珠江新城板块与金融城板块的黄金地块，除承载着城市变迁的记忆，更肩负着衔接两大CBD（中央商务区）、打造超级集群的使命。

地块起拍价超186亿元

《每日经济新闻》记者了解到，此次出让的马场地块，其在广州房地产市场的分量相当重。

此前，广州“总价地王”的宝座，长期由以下五宗地块占据：排在榜首的是总价255亿元的广州亚运城地块，此后依次是总价197亿元的番禺长隆地块、188亿元的广船地块、186亿元的南方面粉厂地块，以及总价132亿元的品秀星图地块。

马场地块此次出让，起拍价就达到了186.44亿元，已跻身广州“总价地王”前五。

除了价格，马场地块还有着极高的稀缺性。公开资料显示，马场地块位于广州珠江新城核心区，是CBD最后一块大体量核心用地，总用地面积19.45万平方米，涵盖居住、商业、商务、中小学等多种用地性质，计容总建面达56.7万平方米。

从竞价规则来看，马场地块的溢价空间几乎全部集中在住宅用地：综合溢价率约26.6%，住宅部分溢价率约35.67%。

《每日经济新闻》记者注意到，2月25日上午11点10分左右，马场地块总价就突破了200亿元；而到当日下午3点40分左右，总价突破219亿元。最终，马场地块以约236亿元拍出，总价仅次于广州亚运城地块的255亿元。此外，马场地块的折合可售住宅楼面价约8.5万元/平方米，刷新了广州楼面价纪录。

值得注意的是，在马场地块竞拍的后半程，保利发展与越秀地产之间的竞争十分激烈。

克而瑞发布的统计数据显示，2025年，保利发展和越秀地产在广州市场分别实现542.66亿元和308.22亿元的全口径销售额，位居广州市场第一和第二。

2月25日下午，在接受《每日经济新闻》记者采访时，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，马场地块很有可能是2026年全国的“总价地王”。这样的一线城市核心区域地块，必然引发开发商争抢，所以刷新广州楼面单价“天花板”，也不奇怪。

“但需要注意的是，（房企）一定要避免非理性竞价、过度竞争。考虑到新地块得房率的优势，再加上最新的户型设计、社区配套等优势，该楼盘可能会对其周边楼盘产生降维打击，导致周边在售项目不得不降价竞争，开启全市新一轮的新房降价。”李宇嘉进一步表示。

周边高端住宅面临洗牌？

在部分业内人士看来，随着马场地块的成功竞拍，不仅会刷新广州楼市的价格纪录，更会引发珠江新城板块高端住宅市场的大洗牌。

《每日经济新闻》记者了解到，广州较为典型的高端住宅片区，主要分布在珠江新城、二沙岛、琶洲、白鹅潭、金融城等板块，多数高端住宅项目集中于“黄金三角”，即“珠江新城-金融城-琶洲”。

在广州高端住宅项目中，广州马场地块项目与保利冼村旧改项目，是经常被业界拿来对比的项目。两个项目均位于珠江新城板块，其中马场地块项目位于珠江新城板块东区，保利冼村项目位于珠江新城板块中区。

据记者了解，保利冼村项目即将入市，市场吹风价达每平方米18万元至20万元。

而在马场地块周边，已经诞生过不少高端住宅，房价“天花板”也在不断刷新。其中，距离马场地块约2.2公里的保利玥玺湾，作为2025年全国首个开盘当日销售额突破百亿元的项目，成交均价高达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米，堪称广州高端住宅的“标杆”。

除了保利玥玺湾，马场地块周边还汇聚了侨鑫汇悦台、凯旋新世界、保利天曜等顶级高端住宅。

值得注意的是，近期，珠江新城板块的高端住宅成交分化明显，核心顶级项目与改善户型为主的项目热度分化。

广州链家发布的数据显示，目前，侨鑫汇悦台有9套在售二手房源，业主挂牌均价约25.77万元/平方米；凯旋新世界有73套二手房源，业主挂牌均价普遍在17万元/平方米以上。保利天曜于2025年5月开盘，销售均价约9.4万元/平方米。

值得注意的是，位于珠江新城东板块的侨鑫汇悦台项目，曾多次以天价成交刷新全国住宅纪录。2024年10月9日，侨鑫汇悦台成交一套建面约1251.44平方米的顶层复式，单价约36.86万元/平方米，成交总价约4.61亿元。

链家发布的数据显示，2025年12月底，中海花城湾成交一套315.08平方米的4室2厅房源，业主挂牌价3800万元，最终成交价为3350万元，折合单价约10.6万元/平方米。2025年11月底，天銮成交一套约264平方米的5室2厅房源，业主挂牌价约2980万元，最终成交价为2630万元，折合单价约9.95万元/平方米。

部分业内人士提醒，珠江新城板块虽是广州高端住宅较为集中的区域，但在市场调整的背景下，仍较为考验房企的产品打造能力。此外，随着区域内的竞品增多，市场竞争将加剧，项目去化压力也将加大。

中国城市发展研究院投资部副主任袁帅向《每日经济新闻》记者分析称，目前，珠江新城板块部分高端住宅楼盘单价已跌破10万元/平方米，表明市场正处于回调阶段。在行业调整之际，将更为考验开发商的产品打造能力。此外，开发周期延长、成本上升、质量把控等问题，都可能影响项目收益与口碑。

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